L’année 2023 aura sonné comme l’année du « re-pricing » sur le marché de l’immobilier professionnel, c’est-à-dire d’une correction des prix permettant d’afficher des rendements à l’acquisition plus élevés.
En effet, l’augmentation brutale des taux d’intérêt sur les derniers mois du fait d’une crise inflationniste, a poussé le marché immobilier à un réajustement des prix afin de reconstituer la prime de risque de cette classe d’actifs.
Ainsi, l’OAT 10 ans est passé de 0% début 2022 à 3,5% lors de son pic de l’été 2023. Il revient à 2,60% mi-décembre.
Ordonnée : Valeurs quotidiennes
Abscisse : Temps (01/11/2021, 01/11/2022 et 01/11/2023)
Source : Banque de France
L’actif immobilier « Prime » (meilleur emplacement, meilleur actif et meilleur locataire) est souvent considéré comme la valeur étalon que l’on compare au taux sans risque, l’OAT 10 ans. Il voit ses prix corriger afin de présenter un rendement cohérent avec son benchmark.
Source : BNP Paribas Real Estate – Immostat T3 2023
Par répercussion, l’ensemble des classes d’actifs (bureaux, commerces, activités, santé, hôtellerie…) voient leur prix corriger afin de reconstituer des primes de risques attractives. L’impact de cette correction est plus ou moins important selon les cas suivants :
- Certains actifs ont une sensibilité aux taux moins fortes que d’autres : les actifs Core+ à 6% AEM avant la crise inflationniste ne corrigent pas leur valeur aussi fortement que les actifs « Prime » à 3% AEM.
- Les actifs avec une bonne capacité à répercuter l’inflation dans les loyers (qui limitera mécaniquement la baisse des valorisations qui sont faites par une actualisation des flux futurs) sont plus préservés.
- Les actifs présentant une forte attractivité de par les nouveaux usages génèrent un phénomène de « Flight To Quality » : l’impact constaté du télétravail sur les bureaux situés en banlieue des grandes métropoles à l’opposé des bureaux situés en cœur de ville et parfaitement aménagés.
- Les actifs de classe institutionnelle, dont la valeur est supérieure à 100 M€ sont plus sensibles aux taux que les actifs de classe retail proposés à des prix inférieurs à 20M€.
Détails des taux de rendement « Prime » en France :
| Bureaux Île-de-France | 2021 T3 | 2022 T3 | 2023 T3 | Tendances 2023/2022 |
| Paris QCA | 2,70 | 3,00 | 4,00 | ↗ |
| Paris hors QCA | 2,90 | 3,20 | 4,50 | ↗ |
| La Défense | 4,00 | 4,10 | 5,50 | ↗ |
| Croissant Ouest | 3,20 | 3,25 | 4,75 | ↗ |
| 1ère couronne | 3,60 | 3,80 | 5,50 | ↗ |
| 2ème couronne | 4,85 | 5,25 | 6,75 | ↗ |
| Bureaux Régions | 2021 T3 | 2022 T3 | 2023 T3 | Tendances 2023/2022 |
| Lyon | 3,50 | 3,50 | 5,00 | ↗ |
| Aix / Marseille | 4,15 | 3,85 | 5,20 | ↗ |
| Lille | 4,15 | 4,40 | 5,20 | ↗ |
| Toulouse | 4,50 | 4,60 | 5,50 | ↗ |
| Nantes | 4,50 | 4,10 | 5,40 | ↗ |
| Bordeaux | 4,30 | 4,10 | 5,25 | ↗ |
| Nice / Sofia Antipolis | 4,75 | 4,40 | 5,50 | ↗ |
| Strasbourg | 5,45 | 4,70 | 6,25 | ↗ |
| Logistique & Activité | 2021 T3 | 2022 T3 | 2023 T3 | Tendances 2023/2022 |
| Logistique | 3,50 | 3,60 | 4,50 | ↗ |
| Locaux d’activité | 4,00 | 4,50 | 5,25 | ↗ |
| Commerces | 2021 T3 | 2022 T3 | 2023 T3 | Tendances 2023/2022 |
| Pied d’immeuble Paris | 3,15 | 3,50 | 4,00 | ↗ |
| Centre commercial France | 4,25 | 4,75 | 5,00 | ↗ |
| Retail Park France | 5,25 | 5,00 | 5,75 | ↗ |
Source : BNP Paribas Real Estate – Immostat T3 2023
Cette correction sur les prix implique deux phénomènes :
- Une baisse des valeurs sur les actifs immobiliers constitués par le passé conduisant potentiellement à une baisse des prix de parts et une baisse de collecte sur ces véhicules.
- Des opportunités d’investissement offrant des taux de rendement proposés élevés que seules les SCPI ayant une collecte nette positive peuvent saisir.
Les acquisitions communiquées par les sociétés de gestion SCPI affichent ces derniers mois des rendements entre 7 et 8% AEM (acte en main) [cf : l’exemple sur l’acquisition de la SCPI Iroko Zen]. Pour l’épargnant en SCPI, le rendement net de tous frais se situe entre 6 et 7%.
La forte baisse récente de l’OAT (2,57% le 15/12/2023) accélère la reconstitution des primes de risques sur toutes les classes d’actifs immobiliers.
Selon nous, ce contexte de marché est ainsi porteur d’opportunités positives pour les SCPI qui collectent et investissent, et annonciateur de rendement en hausse pour les épargnants qui sélectionneront les bons véhicules !
Il nous semble clair que les SCPI lancées récemment, avec un faible stock et une bonne dynamique de collecte, bénéficieront de ces conditions de marché.
Oui, mais quelles SCPI bénéficient au maximum des conditions de marché ?
Afin d’identifier simplement les SCPI qui se démarquent dans les conditions de marché actuelles, nous créons l’indicateur Eres Prime qui présente le ratio de la collecte du dernier trimestre rapportée à la capitalisation des SCPI.
Il s’agit d’un indicateur nouveau sur le marché qui apportera une grille d’analyse complémentaire aux outils d’évaluation traditionnels : réputation de la société de gestion, stratégie de gestion et d’investissement, taux de distribution, réserves, taux d’occupation, répartition géographique et sectoriel, etc.
Indicateur Eres Prime (décembre 2023)
| SCPI | Société de gestion | Collecte au T3 2023 (millions d’euros) | Capitalisation (millions d’euros) | Ration de la collecte au T3 / Encours |
| SCPI Upêka | AXIPIT | 3 | 8 | 37,50% |
| Transitions Europe | ARKÉA REIM | 17 | 73 | 23,29% |
| Épargne Pierre Europe | ATLAND VOISIN | 11 | 51 | 21,57% |
| Amundi Delta Capital Santé | AMUNDI IMMOBILIER | 7 | 39 | 17,95% |
| Cristal Life | INTER GESTION | 14 | 84 | 16,67% |
| Cœur d’Europe | SOGENIAL IMMOBILIER | 14 | 89 | 15,73% |
| Iroko Zen | IROKO | 54 | 402 | 13,48% |
| Epsilon 360° | EPSILON CAPITAL | 7 | 70 | 10,00% |
| Remake Live | REMAKE AM | 33 | 332 | 9,94% |
| LF Avenir Santé | LA FRANÇAISE REM | 16 | 172 | 9,30% |
| Optimale | CONSULTIM AM | 5 | 56 | 8,93% |
| Log In | THÉOREIM | 8 | 97 | 8,25% |
| Elialys | ADVENIS REIM | 6 | 74 | 8,11% |
| Sofidy Europe Invest | SOFIDY | 24 | 301 | 7,97% |
| AEW Diversification Allemagne | AEW | 19 | 240 | 7,92% |
| Cœur de Régions | SOGENIAL IMMOBILIER | 23 | 301 | 7,64% |
| AEW Patrimoine Santé | AEW | 6 | 81 | 7,41% |
| CORUM Eurion | CORUM AM | 78 | 1078 | 7,24% |
| Urban Cœur Commerce | URBAN PREMIUM | 3,3 | 50 | 6,60% |
| Vendôme Régions | NORMA CAPITAL | 51 | 824 | 6,19% |
| Activimmo | ALDERAN | 66 | 1088 | 6,07% |
| Altixia Cadence XII | ALTIXIA REIM | 8 | 159 | 5,03% |
Source : ASPIM
Commentaire sur l’indicateur : L’ensemble des SCPI de rendement a été traité afin de donner une vision sur l’ensemble du marché (exclusion des SCPI fiscales).
Attention : Investissement immobilier long terme. Risque de perte en capital. Performance et revenus non garantis. Risque de devises. Risque de liquidité. Rachat de parts non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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