La collecte des SCI se concentre sur quelques unités de compte au T3 2023
Notre analyse du marché :
Selon le dernier bilan publié par l’ASPIM, les SCI en unités de compte immobilières ont – pour la première fois depuis leur création, il y a plus de 15 ans – enregistré une décollecte nette au 3ème trimestre 2023 de -832 millions d’euros, annulant presque le milliard d’euros de collecte nette enregistré au 1er semestre 2023, lui-même loin des records de collecte semestrielle enregistrés aux 1er et 2ème semestres 2022, respectivement 2,934 et 2,869 milliards d’euros de collecte nette.
À ces rachats du 3ème trimestre, il faut ajouter les parts de SCI non rachetées auprès des sociétés de gestion et portées sur fonds propres par les assureurs suite aux sorties ou arbitrages réalisés par les épargnants sur leurs contrats qui s’élèveraient à près de 2 milliards d’euros.
Néanmoins, ce chiffre global de -832 millions d’euros masque des réalités très contrastées selon les UC. En effet, une quinzaine de SCI de la place sur 50 continuent à collecter au 3ème trimestre, drainant pas moins de 267 millions d’euros d’épargne nette de rachats. Parmi elles, cinq SCI concentrent environ 70% de la collecte nette positive du trimestre :
- Cap Santé et Linasens de Primonial REIM : respectivement 50 millions et 43 millions d’euros de collecte nette ;
- Territoires Avenir et Silver Avenir d’Arkéa REIM : respectivement 38 et 27 millions d’euros, la première des deux ayant une collecte nette en hausse de 131% par rapport au T3 2022 ;
- Novaxia R avec 29 millions d’euros de collecte nette.
À l’autre bout du spectre, ce sont 14 SCI qui enregistrent une perte nette de capitaux pour un montant global de 1,1 milliard d’euros au 3ème trimestre. Parmi elles, l’essentiel de la décollecte provient de 4 supports :
- Capimmo de Primonial REIM avec -439 millions d’euros ;
- GF Pierre de Generali Real Estate avec -190 millions d’euros ;
- SC Tangram d’Amundi Immobilier avec -168 millions d’euros ;
- LF Multimmo de La Française REM avec -134 millions d’euros.
La collecte et la décollecte sur les SCI sont étroitement corrélées aux performances puisque les 4 véhicules qui ont le plus décollecté enregistrent une performance moyenne de -6,73% sur les 9 premiers mois de 2023. À l’inverse, les cinq véhicules qui ont le plus collecté ont eu un rendement moyen de 4,55% sur la même période (Source : ASPIM).
La collecte brute des SCPI reste supérieure à celle de 2020 sur les 9 premiers mois de l’année
Selon les chiffres publiés par l’ASPIM, la collecte brute des SCPI a atteint 6,4 milliards d’euros sur les 9 premiers mois de l’année 2023, soit 4,8 milliards d’euros de collecte nette. En rythme annualisé, nous ne sommes donc pas très loin du chiffre de 2019 de 9,67 milliards d’euros de collecte brute, qui – il faut le rappeler – était à l’époque un record historique pour ce marché, dépassant largement celui de 2017 avec 6,9 milliards d’euros de collecte brute.
D’ailleurs, la collecte brute de 2023 devrait finir au-dessus de celle de 2020 (7,3 milliards d’euros) et non loin de celle de 2021 (8,7 milliards d’euros). Néanmoins, elle sera bien en-deçà de celle de 2022 qui restera pour longtemps un record absolu avec 11,63 milliards d’euros de collecte brute.
Une dizaine de SCPI concentrent l’essentiel de la collecte
Au 3ème trimestre 2023, la collecte nette globale des SCPI s’élève à seulement 853 millions d’euros, un rythme divisé par deux par rapport au 2ème trimestre et par trois par rapport au 1er trimestre. Derrière ces chiffres de collecte globale communiqués par l’ASPIM, il faut surtout retenir l’apparition d’une polarisation inédite du marché selon les différentes catégories de SCPI. Les SCPI diversifiées se taillent désormais la part du lion avec 43% de la collecte brute globale au T3 2023, contre seulement 29% en 2022 et même 20% en 2021, alors que les SCPI à prépondérance « bureaux » sont plutôt en perte de vitesse par rapport aux années précédentes : 28% de part de marché au 3ème trimestre 2023 contre plus de 50% jusqu’en 2020 et encore 45% en 2021 puis 41% en 2022.
Si l’on raisonne à l’échelle des véhicules eux-mêmes, la polarisation est encore plus forte puisque 10 SCPI sur 216 captent 60% de la collecte nette du 3ème trimestre. Les grandes SCPI de bureaux franciliens historiquement parmi les plus collectrices comme Épargne Foncière (La Française AM), Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier) ou Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM), ne collectent plus du tout après avoir servi les retraits, subissant même des listes d’attente de plusieurs millions d’euros pour les rachats de parts en raison de retraits institutionnels importants.
À l’inverse, des SCPI diversifiées comme Corum Eurion, Corum Origin et Corum XL engrangent respectivement 78 millions, 61 millions et 49 millions d’euros de souscriptions nettes au 3ème trimestre : pour Corum Origin, le chiffre de T3 2023 est même supérieur de 4% à celui du T3 2022. On observe également une forte montée en puissance d’un petit groupe de SCPI diversifiées récemment créées, dont la collecte a nettement augmenté entre le T3 2022 et le T3 2023 :
- Iroko Zen : +38% à 54 millions d’euros ;
- Remake Live : +42% à 33 millions d’euros ;
- Cristal Life : +174% à 14 millions d’euros.
Dans le secteur de l’immobilier de bureaux, il faut retenir les performances commerciales remarquables d’Épargne Pierre (Atland Voisin) et de Vendôme Régions (Norma Capital) qui se démarquent dans leur catégorie en collectant respectivement 67 millions et 51 millions d’euros au 3ème trimestre, nets de retraits. Même si ces montants sont en nette diminution par rapport à la période équivalente de 2022, on retiendra que ces deux véhicules concentrent à eux seuls les deux tiers de la collecte nette (en excluant les véhicules qui décollectent) des SCPI de bureaux au 3ème trimestre ! Les épargnants ont bien compris que leur exposition aux marchés de bureaux régionaux les met à l’abri des contre-performances affichées sur les actifs franciliens par d’autres SCPI de la même typologie, en particulier en termes de valorisations.
Enfin, sur le secteur des SCPI spécialisées « santé et éducation » et « logistique et locaux d’activité », deux véhicules se détachent nettement de la concurrence : Pierval Santé de la société de gestion Euryale avec 81 millions d’euros de collecte nette (60% de la collecte nette de sa catégorie) et Activimmo d’Alderan qui, avec 66 millions d’euros de capitaux nets collectés, atteint une part de marché de 88% dans la catégorie des SCPI spécialisées en immobilier logistique.
Attention : Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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