Du fonctionnement à la mise en place.
L'essentiel de l'épargne immobilière
L'épargne immobilière désigne l'ensemble des fonds investis dans des actifs immobiliers. Elle est souvent utilisée comme complément à d'autres formes d'investissement pour diversifier le portefeuille d'un investisseur.
Qu'est-ce que l'épargne immobilière ?
L’immobilier constitue une forme de placement accessible aux épargnants français, pouvant être utilisée pour l’acquisition de la résidence principale ou pour la génération éventuelle de revenus locatifs.
L’épargne immobilière se distingue de l’investissement direct (où l’épargnant acquiert un bien immobilier et en assure la gestion quotidienne) et permet aux investisseurs particuliers d’investir dans l’immobilier grâce à des produits « sur étagère » en contrepartie de frais de gestion.
Sommaire
À propos d'Eres
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Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI est un véhicule d’investissement collectif permettant à des épargnants d’investir indirectement dans un patrimoine immobilier locatif. Les investisseurs acquièrent des parts de la SCPI et deviennent ainsi associés de la société.
Un investissement indirect dans l’immobilier
Les capitaux collectés sont utilisés pour acquérir et gérer un ensemble de biens immobiliers destinés à la location. Selon leur stratégie d’investissement, les SCPI peuvent détenir différents types d’actifs (bureaux, commerces, établissements hôteliers, logements, établissements de santé, etc.) et être exposées à un ou plusieurs marchés géographiques. Certaines SCPI sont ainsi diversifiées, tandis que d’autres peuvent être spécialisées, par exemple sur un secteur d’activité ou une zone géographique particulière.
Le rôle de la société de gestion
Les SCPI sont supervisées par l’Autorité des marchés financiers et administrées par des sociétés de gestion. Celles-ci sont chargées de la sélection et de l’acquisition des actifs immobiliers, de la gestion locative (recherche de locataires, encaissement des loyers, entretien et travaux éventuels) ainsi que, le cas échéant, de la cession des biens. Elles organisent également le marché des parts afin de permettre aux associés d’acheter ou de vendre leurs parts, sans que la liquidité puisse être garantie.
En contrepartie de ces missions, la société de gestion perçoit différents frais, notamment des frais de souscription lors de l’achat de parts et des frais de gestion prélevés sur les loyers encaissés.
Le fonctionnement et la distribution des revenus
Le fonctionnement économique d’une SCPI repose sur un mécanisme de mutualisation : les loyers perçus sur les biens détenus sont collectés par la société de gestion puis redistribués aux associés sous forme de revenus, généralement de manière périodique, au prorata du nombre de parts détenues.
Les risques associés à l’investissement en SCPI
Comme tout placement immobilier, l’investissement en SCPI comporte des risques : les revenus distribués ne sont pas garantis et le capital investi peut également varier à la hausse comme à la baisse.
Les différentes modalités d’investissement
Un investissement en SCPI peut être réalisé selon différentes modalités, notamment au comptant ou à crédit, ainsi qu’en pleine propriété ou en nue-propriété.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés apportent des capitaux à la société et reçoivent en contrepartie des parts sociales, proportionnelles à leur participation.
Une structure de détention immobilière
La SCI peut être constituée pour acquérir, détenir et gérer des biens immobiliers, qu’il s’agisse de logements, de locaux professionnels ou d’autres types d’actifs. Le patrimoine immobilier appartient à la société elle-même, tandis que les associés détiennent des parts de la SCI.
Ce type de structure est fréquemment utilisé pour faciliter la gestion d’un bien immobilier détenu à plusieurs, notamment dans un cadre familial ou patrimonial.
Le fonctionnement de la SCI
La SCI est administrée par un ou plusieurs gérants, désignés par les associés. Le gérant est chargé de la gestion courante de la société : administration des biens, perception des loyers, paiement des charges et, le cas échéant, réalisation de travaux.
Les décisions importantes concernant la société (acquisition ou vente d’un bien, modification des statuts, etc.) sont prises collectivement par les associés selon les modalités prévues dans les statuts de la SCI.
La répartition des revenus
Lorsque la SCI détient des biens immobiliers loués, les loyers perçus peuvent être redistribués aux associés. Cette répartition s’effectue généralement au prorata du nombre de parts détenues par chaque associé, sauf disposition contraire prévue dans les statuts.
Le régime fiscal de la SCI
Par défaut, la SCI relève de l’impôt sur le revenu : les associés sont alors imposés individuellement sur la part des revenus correspondant à leurs parts dans la société. La SCI peut également, dans certains cas, opter pour l’impôt sur les sociétés.
Les risques et les responsabilités des associés
Les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la société à proportion de leur participation dans le capital. Par ailleurs, comme pour tout investissement immobilier, la valeur des biens détenus et les revenus locatifs peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Qu’est-ce qu’un groupement forestier d’investissement (GFI) ?
Un Groupement Forestier d’Investissement (GFI) est un véhicule d’investissement collectif permettant à des épargnants d’investir indirectement dans des actifs forestiers. Les investisseurs acquièrent des parts du groupement et deviennent ainsi associés de la société.
Un investissement dans les actifs forestiers
Les capitaux collectés par le GFI sont utilisés pour acquérir et gérer des parcelles forestières. Ces forêts peuvent être situées dans différentes régions et composées de diverses essences d’arbres.
La gestion du patrimoine forestier s’inscrit généralement dans une perspective de long terme et peut inclure l’exploitation du bois, la gestion sylvicole ou d’autres activités liées à la valorisation durable des forêts.
Le rôle de la société de gestion
Les GFI sont administrés par des sociétés de gestion spécialisées. Celles-ci sont chargées de la sélection et de l’acquisition des parcelles forestières, de leur gestion et de leur entretien, ainsi que de la commercialisation des parts auprès des investisseurs.
En contrepartie de ces missions, la société de gestion perçoit différents frais, notamment des frais de souscription lors de l’achat de parts et des frais de gestion destinés à couvrir l’administration et la gestion du patrimoine forestier.
Les revenus potentiels
Les revenus d’un GFI peuvent provenir principalement de la vente de bois ou, plus ponctuellement, d’autres activités liées à la gestion forestière. Lorsque des revenus sont distribués, ils peuvent être reversés aux associés au prorata du nombre de parts détenues.
Les avantages fiscaux associés aux GFI
L’un des principaux attraits des GFI réside dans les avantages fiscaux auxquels ils peuvent donner accès, sous certaines conditions. Les investissements forestiers peuvent notamment permettre :
- Réduction d’impôt sur le revenu (IR-PME) : jusqu’à 18 % du montant investi, sous conditions,
- Exonération partielle d’IFI (jusqu’à 75 %) pour les forêts gérées durablement,
- Abattement de 75 % sur les droits de donation ou de succession, si un engagement de gestion durable sur 30 ans est respecté.
Ces avantages fiscaux sont toutefois soumis à des conditions spécifiques et peuvent évoluer en fonction de la réglementation en vigueur.
Les frais et les risques
Comme tout investissement, un placement dans un GFI comporte des risques. Les revenus ne sont pas garantis et la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. La rentabilité dépend notamment de facteurs liés au marché du bois, aux conditions climatiques, aux risques naturels (tempêtes, incendies) ou à l’état sanitaire des forêts.
Par ailleurs, l’investissement peut être assorti de différents frais (frais de souscription, frais de gestion), susceptibles d’avoir un impact sur la performance du placement. Enfin, la liquidité des parts peut être limitée.
Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?
Un club deal immobilier est une opération d’investissement collectif dans laquelle plusieurs investisseurs se regroupent afin de financer ensemble l’acquisition d’un actif immobilier ou d’un projet immobilier spécifique. Chaque investisseur participe au financement de l’opération et détient une part du véhicule d’investissement mis en place pour porter l’actif.
Un investissement ciblé sur un actif ou un projet
Contrairement à d’autres véhicules d’investissement immobilier collectifs, un club deal repose généralement sur un nombre limité d’actifs, parfois un seul bien ou un projet précis (immeuble de bureaux, hôtel, résidence gérée, opération de promotion, etc.).
Les investisseurs participent ainsi à une opération identifiée à l’avance, avec une stratégie d’investissement et un horizon de détention généralement définis dès le départ.
La structuration et la gestion de l’opération
Dans le cadre d’un club deal, l’investissement est généralement réalisé via une société dédiée (souvent une société civile ou une société commerciale) qui détient l’actif immobilier. Les investisseurs en deviennent associés ou actionnaires.
La gestion de l’opération peut être confiée à un opérateur ou à un gestionnaire spécialisé, chargé notamment de la mise en œuvre du projet immobilier, de la gestion de l’actif et, le cas échéant, de sa revente à l’issue de la période d’investissement.
Les revenus et la sortie de l’investissement
Selon la nature du projet, les investisseurs peuvent percevoir des revenus pendant la durée de détention de l’actif (par exemple sous forme de loyers) ou réaliser un gain potentiel lors de la cession du bien.
Les modalités de distribution des revenus ou de partage de la plus-value éventuelle sont généralement définies dès la structuration de l’opération.
Les frais associés
La participation à un club deal peut être assortie de différents frais, notamment des frais de structuration, des frais de gestion ou des commissions liées à la réalisation de l’opération. Ces frais sont généralement précisés dans la documentation de l’investissement.
Les risques liés au club deal
Comme tout investissement immobilier, un club deal comporte des risques. Les revenus et la valorisation de l’actif ne sont pas garantis et dépendent notamment de la réussite du projet immobilier, de l’évolution du marché et de la capacité à céder l’actif dans de bonnes conditions.
Par ailleurs, l’investissement dans un club deal est généralement peu liquide, les investisseurs étant engagés pour une durée déterminée correspondant à l’horizon du projet.
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Comparaison des principaux véhicules d’investissement immobilier indirect
| Type d'investissement | Principe | Niveau de diversification | Horizon | Liquidité | Avantages potentiels | Risques et inconvénients |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SCPI | Acquisition de parts d’une société détenant un patrimoine immobilier locatif | Généralement élevé (plusieurs actifs, locataires et zones géographiques) | Long terme | Variable selon les conditions de marché | Accès mutualisé à l’immobilier, gestion déléguée | Revenus non garantis, risque de baisse de la valeur des parts, liquidité non garantie, frais de souscription et de gestion |
| SCI | Détention collective de biens immobiliers via une société | Variable selon le nombre d’actifs détenus | Souvent long terme | Faible à modérée | Souplesse de gestion, outil patrimonial et de transmission | Responsabilité des associés, risque locatif, liquidité limitée |
| GFI | Investissement collectif dans des parcelles forestières | Variable selon les actifs forestiers détenus | Très long terme | Généralement limitée | Accès à l’investissement forestier, avantages fiscaux possibles | Revenus incertains, dépendance aux conditions climatiques et au marché du bois, frais, liquidité limitée |
| Club deal immobilier | Investissement collectif sur un actif ou un projet immobilier identifié | Généralement faible (souvent un nombre limité d’actifs) | Durée déterminée selon l’opération | Faible pendant la durée du projet | Accès à des opérations ciblées | Risque lié à la réussite du projet, capital et rendements non garantis, liquidité limitée |
Les principaux avantages de l'épargne immobilière
L’épargne immobilière présente plusieurs avantages pour les investisseurs :
Revenus réguliers
Les loyers perçus des propriétés immobilières peuvent constituer une source de revenu complémentaire, ce qui peut être particulièrement apprécié par les investisseurs recherchant un complément de revenu. Les investisseurs doivent toutefois garder en tête que ces revenus issus d’investissement immobiliers ne pas garantis.
Diversification du portefeuille
Les produits d’investissement immobilier et notamment les SCPI peuvent offrir un potentiel de diversification intéressant en proposant une alternative à des actifs financiers traditionnels tels que les actions et les obligations, mais aussi en exposant son portefeuille à différentes zones géographiques ou à différents secteurs d’activité ce qui peut contribuer à répartir le risque global du portefeuille d’investissement.
Ancrage à l’économie réelle
Les produits d’épargne immobilière, et notamment les SPCI investissent dans des biens tangibles, qui appartiennent à un espace économique (ex. centre-ville, zone artisanale, etc) et se dédient à une ou plusieurs activités très concrètes (ex. bureau, résidentiel, tourisme, logistique etc). Les sociétés de gestion communiquent régulièrement à leurs associés sur leur stratégie d’investissements et la vie des biens, leur permettant ainsi de participer à la vie de la communauté et d’ancrer leur investissement dans l’économie réelle. Toutefois, rappelons que les investissements immobiliers présentent des risques de perte en capital et que leurs performances ni les revenus associés ne peuvent être garantis.
Simplicité de gestion
Contrairement à l’immobilier en gestion directe, l’épargne immobilière permet aux épargnants de tirer parti de l’immobilier sans avoir à assumer la charge de la gestion quotidienne inhérente aux biens immobiliers, en contrepartie de frais de gestion.
Les risques à connaitre avant d’investir en épargne immobilière
Malgré ces avantages, l’épargne immobilière comporte également des risques qu’il est essentiel de prendre en considération avant d’investir.
Un horizon d’investissement généralement long
Les placements immobiliers s’inscrivent généralement dans une perspective de long terme. La durée de détention recommandée peut être de plusieurs années, ce qui implique que l’investisseur doit être en mesure d’immobiliser son capital sur cette période.
Un risque de perte en capital
La valeur des actifs immobiliers peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de différents facteurs, notamment les conditions économiques ou l’évolution du marché immobilier. En conséquence, le capital investi n’est pas garanti et peut être partiellement ou totalement perdu.
Des revenus non garantis
Lorsque l’investissement génère des revenus (par exemple sous forme de loyers), ceux-ci peuvent varier dans le temps. Leur niveau dépend notamment du taux d’occupation des biens, des conditions de marché ou encore des charges liées à la gestion des actifs. Les revenus distribués ne sont donc pas garantis.
Un risque de liquidité
Selon les supports d’investissement, la revente peut être difficile et prendre du temps. L’investisseur peut ne pas parvenir à céder ses parts au moment souhaité, voire ne pas trouver d’acquéreur. Dans certaines situations de marché, la cession peut être fortement retardée ou s’effectuer dans des conditions défavorables, ce qui peut entraîner une perte financière.
Une évolution possible de la valeur des actifs
Le marché immobilier peut connaître des phases de hausse ou de baisse. Ces évolutions peuvent être liées à différents facteurs économiques, réglementaires ou géographiques, susceptibles d’influencer la valorisation des investissements immobiliers.
L'épargne immobilière en 3 points
Pour résumer :
L'épargne immobilière consiste à investir dans des actifs immobiliers pour diversifier son portefeuille et obtenir des revenus réguliers.
Les avantages de l'épargne immobilière sont nombreux : revenus stables grâce aux loyers, valorisation du capital à long terme, diversification du portefeuille, et gestion simplifiée.
Il existe des risques spécifiques à l'épargne immobilière : liquidité limitée, volatilité des prix, risques de défaut locatif, et fréquence des changements réglementaires.
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